1. VvE Regietool
  2. Kennisbank
  3. Splitsingsakte wijzigen
Kennisbank · Juridisch

Splitsingsakte wijzigen voor verduurzaming: wanneer en hoe?

Een VvE moet de splitsingsakte wijzigen als een verduurzamingsmaatregel de grens tussen privé en gemeenschappelijk verschuift, de kostenverdeling blijvend verandert of eigendom of exclusief gebruik van gemeenschappelijke delen raakt. Daarvoor is medewerking van alle eigenaars nodig, of een ALV-besluit met ten minste vier vijfde van alle stemmen (art. 5:139 BW), plus toestemming van hypotheekverstrekkers en een notariële akte. Onderzoek voor het Rijk schat de doorlooptijd op 16–26 weken.

Bijgewerkt op 7 oktober 2026 · Leestijd ongeveer 8 minuten

Wat regelt de splitsingsakte en waarom raakt verduurzaming eraan?

De akte van splitsing legt vast wat privé is en wat gemeenschappelijk, hoeveel stemmen iedere eigenaar heeft en hoe de kosten worden verdeeld. Het reglement hoort bij de akte en is meestal gebaseerd op een modelreglement uit 1973, 1983, 1992, 2006 of 2017, vaak met eigen afwijkingen. Wie het reglement wijzigt, wijzigt dus de akte.

Maatregelen aan de gemeenschappelijke schil, zoals dak- of gevelisolatie, vragen in de regel alleen een ALV-besluit; zie het ALV-besluit over verduurzaming. Een aktewijziging komt in beeld zodra installaties, leidingen of kosten van karakter veranderen.

Wanneer moet de splitsingsakte worden gewijzigd?

Een wijziging is nodig als de feitelijke situatie niet meer overeenkomt met de akte: bij een verschuiving van de grens tussen privé en gemeenschappelijk, andere breukdelen, stemverhoudingen of kostenverdeling, of nieuwe voorzieningen die eigendom of gebruik raken (Berenschot, onderzoek voor het Rijk). Bij verduurzaming gaat het vooral om:

  • Collectieve levering terwijl installaties nu privé zijn. Liggen ketels, leidingen en radiatoren volgens de akte bij de woningen en komt er collectieve warmte- of tapwaterlevering via een warmtenet, dan is bijna altijd een wijziging nodig. Een VvE met individueel warm tapwater die kiest voor collectief tapwater is een duidelijk voorbeeld.
  • Van blokverwarming naar warmtenet. Zijn de installaties al gemeenschappelijk en blijft de levering collectief, dan is een wijziging vrijwel nooit nodig.
  • Individuele aansluitingen per woning. Juridisch vaak niet vereist, maar in de praktijk geregeld randvoorwaardelijk, bijvoorbeeld omdat de VvE niet over privédelen mag beslissen.
  • Een andere kostenverdeling. Kosten volgen de verhouding uit wet of reglement (art. 5:113 lid 2 BW). Een blijvend andere verdeling vraagt een reglementswijziging, tenzij het reglement zelf ruimte biedt.
  • Zonnepanelen of installaties van één eigenaar of een derde. Het dak is doorgaans gemeenschappelijk. Exclusief gebruik of eigendom vraagt in beginsel een aktewijziging; een gebruikersovereenkomst kan alleen voor tijdelijk gebruik en is juridisch kwetsbaar.

Ook financiering kan een wijziging nodig maken: volgens Berenschot eisen het Warmtefonds en SVn dat de akte in lijn is met de maatregelen. In een beschreven praktijkvoorbeeld werden voorzieningen voor warm tapwater en elektra in de privédelen tot gemeenschappelijke zaken verklaard, zodat collectieve levering en financiering mogelijk werden. Zie ook VvE aansluiten op een warmtenet.

Wat zegt de wet: artikel 5:139 en 5:140 BW

Hoofdregel: de akte wordt gewijzigd met medewerking van alle appartementseigenaars (art. 5:139 lid 1 BW). Sinds 2005 kan het ook met medewerking van het bestuur, als de vergadering besluit met ten minste vier vijfde van het aantal stemmen dat aan alle eigenaars toekomt, of met een hogere meerderheid als de akte die voorschrijft (lid 2).

Daarbij gelden vormeisen: een oproepingstermijn van ten minste vijftien dagen, de vermelding dat een aktewijziging wordt voorgesteld en een woordelijk afschrift van het voorstel dat ten minste vijf dagen vóór de vergadering ter inzage ligt (lid 2 jo. art. 2:42 BW). Een eigenaar die niet voor stemde, kan binnen drie maanden vernietiging vorderen (art. 5:140b BW); de modelreglementen 2006 en 2017 laten de notaris pas daarna passeren. De wijziging gebeurt bij notariële akte met inschrijving in de openbare registers (lid 5).

Let op: het Sint-Martinuskerk-arrest

Volgens de Hoge Raad (2023) kan een wijziging waarbij een gemeenschappelijk gedeelte aan één eigenaar wordt toegedeeld, niet via de vier-vijfde-route. Dan moeten alle eigenaars meewerken, zo nodig via de kantonrechter (ECLI:NL:HR:2023:286). De reikwijdte is omstreden; volgens Berenschot passen sommige lagere rechters het arrest ruim toe. Laat de notaris vooraf beoordelen welke route bruikbaar is.

Welke meerderheid geldt: de wet of het modelreglement?

Voor een aktewijziging bepaalt de wet de ondergrens. De modelreglementen 2006 en 2017 herhalen de vier-vijfde-regel; die van 1973, 1983 en 1992 zijn ouder en regelen aktewijziging niet zelf, zodat de wet direct geldt. De akte kan wel een zwaardere eis stellen.

Het gaat om vier vijfde van alle stemmen in de VvE, niet van de aanwezigen: wie afwezig is, telt feitelijk als tegen. Het aantal stemmen per appartementsrecht staat in de akte en kan per appartement verschillen. De bekende "80 procent" slaat dus op stemmen, niet op woningen.

Welke rol hebben hypotheekverstrekkers en andere beperkt gerechtigden?

Elke aktewijziging vraagt toestemming van beperkt gerechtigden op de appartementsrechten, in de praktijk vooral hypotheekbanken, en van beslagleggers (art. 5:139 lid 3 BW). Bij een wijziging van alleen het reglement is toestemming van beslagleggers niet nodig (lid 4). Is erfpacht of opstal in de splitsing betrokken, dan moet ook de grondeigenaar instemmen.

De notaris vraagt de toestemmingen per appartementsrecht op. Berenschot rekent hiervoor 4–12 weken en noemt het een van de grootste knelpunten: bij grote VvE's kan het tot drie maanden duren, en na een verkoop of overlijden moet een deel opnieuw.

Wat als een eigenaar of bank niet meewerkt?

Weigert een eigenaar of beperkt gerechtigde zonder redelijke grond, of reageert hij niet, dan kan de kantonrechter een vervangende machtiging geven (art. 5:140 BW). Het verzoek komt van eigenaars met samen ten minste de helft van de stemmen. Ontbreekt een vereiste toestemming zonder machtiging, dan kan de betrokkene de wijziging binnen een jaar laten vernietigen (art. 5:141 BW).

Wat doet de notaris en wat kost een aktewijziging?

De notaris beoordeelt de bestaande akte, stelt de wijzigingsakte en zo nodig een nieuwe splitsingstekening op, verzamelt de toestemmingen, passeert de akte en laat haar inschrijven bij het Kadaster. Vraag vooraf een offerte: daarin staat of de notaris een vast bedrag of uurtarief rekent en welke kosten van derden, zoals Kadasterkosten, erbij komen.

Volgens Berenschot kunnen de kosten voor juridische begeleiding, notaris en deskundigen hoog oplopen; in het uitgewerkte praktijkvoorbeeld ging het om enkele tonnen. Dat is geen richtprijs: de omvang van de VvE en de complexiteit bepalen de kosten.

Hoe lang duurt een wijziging van de splitsingsakte?

Berenschot schat de doorlooptijd op 16–26 weken, van vooroverleg in het bestuur tot inschrijving bij het Kadaster. De voorbereiding met de notaris kost 2–4 weken, de toestemming van beperkt gerechtigden 4–12 weken. Berenschot rekent met een maand wachttijd na het besluit, maar bij de vier-vijfde-route geldt wettelijk een vernietigingstermijn van drie maanden. Plan ruimer als meerdere vergaderingen nodig zijn.

Welke wetswijzigingen maken verduurzaming makkelijker?

Wetsvoorstel versnelling verduurzaming en onderhoud VvE's (voorstel). De internetconsultatie liep tot en met 20 september 2026. Besluiten over onderhoud, verduurzaming en financiering zouden altijd met een volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen kunnen worden genomen; een quorum uit het reglement blijft gelden. Het onderhoudsplan zou minimaal dertig jaar moeten beslaan, met aandacht voor verduurzaming. Ook zouden alle eigenaars samen een opstalrecht kunnen vestigen, zodat bijvoorbeeld een warmtebedrijf eigenaar blijft van leidingen en installaties, zonder aktewijziging. De vier-vijfde-regel blijft. Advies van de Raad van State en parlementaire behandeling volgen nog; een datum van inwerkingtreding is niet bekend.

Eenvoudiger aktewijziging (onderzoek). Het kabinet onderzoekt of het wijzigen van de akte eenvoudiger kan en verkent een pilot voor standaardaktes bij warmtenetaansluitingen (Kamerbrief 13 november 2025). Er ligt geen wetsvoorstel.

Wet collectieve warmte (aangenomen, grotendeels nog niet in werking). Volgens deze wet (Stb. 2026, 10) geldt: aanvaardt een VvE het aanbod van een aangewezen warmtebedrijf, dan sluit het bestuur de aansluitovereenkomst namens alle leden en moeten leden meewerken aan werkzaamheden, ook in hun privédeel; afmelden kan onder voorwaarden. Dit geldt alleen waar de gemeente aardgas uitsluit en collectieve warmte aanwijst. Sinds 14 februari 2026 gelden alleen enkele artikelen; de VNG verwacht het grootste deel per 1 januari 2027.

Wat moet de VvE uitzoeken vóór de ALV?

Een juridische quickscan voorkomt dat een besluit later niet uitvoerbaar blijkt. Laat een notaris of jurist nagaan:

  1. welke akte, welk modelreglement en welke eerdere wijzigingen gelden;
  2. wat privé en gemeenschappelijk is bij installaties, leidingen, radiatoren, tapwater en dak;
  3. hoeveel stemmen er zijn en welke meerderheden gelden;
  4. of een aktewijziging nodig is, en of het om een toedeling gaat;
  5. of erfpacht, opstal of een spiegelsplitsing speelt en hoeveel hypotheekhouders moeten instemmen;
  6. welke eisen financiers en subsidieverstrekkers stellen, bijvoorbeeld voor de Warmtefonds-lening.

Bij vier vijfde van alle stemmen telt elke eigenaar die niet komt mee. Peil daarom vooraf het draagvlak.

Zo helpt de VvE Regietool

De VvE Regietool zet een aktewijziging als aparte stappen in de tijdlijn van de VvE: het ALV-besluit met het vereiste aantal stemmen, de bezwaartermijn, de toestemming van hypotheekverstrekkers via de notaris en het passeren van de akte. Zo is per VvE zichtbaar waar het traject staat binnen het stappenplan verduurzaming.

Veelgestelde vragen

Kan de splitsingsakte worden gewijzigd zonder dat alle eigenaars meewerken?

Ja. Volgens artikel 5:139 lid 2 BW kan het bestuur de akte laten wijzigen als de vergadering van eigenaars daartoe besluit met ten minste vier vijfde van alle stemmen in de VvE, na een oproeping van ten minste vijftien dagen. Dat geldt niet als een gemeenschappelijk gedeelte aan één eigenaar wordt toegedeeld; dan moeten alle eigenaars meewerken (Hoge Raad 2023). Weigert iemand zonder redelijke grond mee te werken, dan kan de kantonrechter die medewerking vervangen door een machtiging (art. 5:140 BW).

Is voor aansluiting op een warmtenet altijd een wijziging van de splitsingsakte nodig?

Nee. Volgens onderzoek van Berenschot (2025) is een wijziging vrijwel nooit nodig als een VvE met gemeenschappelijke blokverwarming overgaat op collectieve levering via een warmtenet. Zijn ketels, leidingen en radiatoren privé en komt er collectieve warmte- of tapwaterlevering, dan is een wijziging bijna altijd nodig. Bij individuele aansluitingen is een wijziging juridisch vaak niet vereist, maar in de praktijk geregeld randvoorwaardelijk.

Moeten hypotheekverstrekkers instemmen met een wijziging van de splitsingsakte?

Ja. Iedere wijziging van de akte, ook als alleen het reglement verandert, vraagt toestemming van de beperkt gerechtigden op de appartementsrechten, in de praktijk vooral hypotheekbanken (art. 5:139 lid 3 BW). De notaris vraagt die toestemming per appartementsrecht op. Weigert een bank zonder redelijke grond of reageert zij niet, dan kan de kantonrechter een vervangende machtiging geven (art. 5:140 BW).

Hoe lang duurt het wijzigen van een splitsingsakte?

Berenschot schat de doorlooptijd op 16 tot 26 weken, van vooroverleg in het bestuur tot inschrijving bij het Kadaster. Het verkrijgen van toestemming van hypotheekverstrekkers kost daarbinnen 4 tot 12 weken. Bij een besluit met vier vijfde van de stemmen geldt daarnaast een wettelijke termijn van drie maanden waarin een tegenstemmer vernietiging kan vorderen; de notaris passeert de akte in de regel pas daarna.

Verlaagt het nieuwe wetsvoorstel voor VvE's de vier-vijfde-eis voor aktewijziging?

Nee. Het wetsvoorstel versnelling verduurzaming en onderhoud VvE's, dat tot en met 20 september 2026 in internetconsultatie was, verlaagt de meerderheid voor besluiten over onderhoud, verduurzaming en financiering naar een volstrekte meerderheid. De regel voor wijziging van de splitsingsakte blijft gelijk. Wel zou het eenvoudiger worden een opstalrecht te vestigen zonder aktewijziging. Het is nog een voorstel zonder datum van inwerkingtreding.

Bronnen

Dit artikel geeft algemene informatie en is geen juridisch of financieel advies. Kijk voor de situatie van een specifieke VvE altijd naar de eigen splitsingsakte en het reglement, en laat een notaris beoordelen of en hoe de akte moet worden gewijzigd.

Overzicht over al jullie VvE's?

Bij een wijkaanpak speelt een aktewijziging vaak bij meerdere VvE's tegelijk. In een online demo laten we zien hoe de VvE Regietool dit per VvE in beeld brengt. Vrijblijvend.

Vraag een online demo aan Meer uit de kennisbank