- VvE Regietool
- Kennisbank
- ALV-besluit over verduurzaming
ALV-besluit over verduurzaming: meerderheid, quorum en vormregels
Volgens de wet beslist de vergadering van eigenaars met een volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen, zonder quorum, tenzij het reglement in de splitsingsakte anders bepaalt. Voor verduurzaming vragen de modelreglementen meestal meer: twee derde of drie vierde van de uitgebrachte stemmen in een vergadering waarin twee derde van alle stemmen aanwezig of vertegenwoordigd is. Een eigenaar kan een besluit binnen een maand bij de kantonrechter aanvechten.
Bijgewerkt op 7 oktober 2026 · Leestijd ongeveer 8 minuten
Welke meerderheid is nodig voor een besluit over verduurzaming?
De wet zegt dat besluiten worden genomen bij volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen, "voor zover de statuten niet anders bepalen" (art. 5:127 lid 1 BW). Een wettelijk quorum is er niet. In de praktijk bepaalt het reglement in de splitsingsakte de regels, meestal gebaseerd op een modelreglement.
Verduurzaming valt daarin zelden onder normaal onderhoud. Het gaat vaak om uitgaven buiten het onderhoud, verplichtingen boven een drempelbedrag of nieuwe installaties, met gekwalificeerde meerderheden en een quorum. Omdat die grens niet altijd scherp is, volgen VvE's uit voorzorg vaak de zwaardere procedure, aldus de toelichting bij het wetsvoorstel van 2026.
| Modelreglement | Gewone besluiten | Zwaardere besluiten, zoals uitgaven buiten onderhoud boven een drempel en nieuwe installaties | Oproepingstermijn |
|---|---|---|---|
| 1973 | Volstrekte meerderheid, quorum de helft van alle stemmen | Drie vierde van de uitgebrachte stemmen, quorum twee derde | 8 vrije dagen |
| 1983 | Volstrekte meerderheid, quorum de helft | Drie vierde, quorum twee derde | 8 dagen |
| 1992 | Volstrekte meerderheid, quorum de helft (met uitzonderingen voor begrote posten) | Twee derde, quorum twee derde | 15 dagen |
| 2006 | Volstrekte meerderheid, geen quorum | Twee derde, quorum twee derde; ook voor elke uitgave uit het reservefonds | 15 dagen |
| 2017 | Volstrekte meerderheid, geen quorum | Twee derde, quorum twee derde; onder meer voor uitgaven buiten onderhoud, uitgaven uit het reservefonds en nieuwe installaties die niet in het MJOP staan, en verplichtingen of leningen boven € 5.000 (geïndexeerd) | 15 dagen |
Het eigen reglement kan van het model afwijken. Kijk dus altijd in de akte van de VvE zelf.
Hoe werkt de twee-vergaderingenregeling?
Is het quorum niet gehaald, dan kan die vergadering geen geldig besluit nemen. De modelreglementen schrijven dan een tweede vergadering voor binnen twee tot zes weken; in het model van 2017 tussen vijftien dagen en zes weken na de eerste. De oproeping vermeldt dat het om een tweede vergadering gaat. Daar geldt geen quorum, de vereiste meerderheid in de regel wel; de modellen van 2006 en 2017 noemen expliciet twee derde. Houd de tweede datum vanaf het begin vrij in de planning.
Hoe werken volmachten?
De wettelijke volmachtregeling voor verenigingen (art. 2:38 BW) geldt niet voor de VvE, omdat titel 2 van Boek 2 alleen geldt waar Boek 5 ernaar verwijst (art. 5:124 lid 3 BW). Het reglement is dus leidend. Alle modelreglementen staan een schriftelijk gevolmachtigde toe; het model van 2017 ook een volmacht per e-mail. In de modellen van 2006 en 2017 mag een bestuurder geen gevolmachtigde zijn en is de getekende presentielijst bepalend voor het quorum.
Kan de VvE buiten de vergadering of digitaal besluiten?
Buiten de vergadering kan alleen met een eenstemmig besluit van alle eigenaars, genomen met voorkennis van het bestuur (art. 5:125 lid 3 jo. 2:40 lid 2 BW). Bij verduurzaming met veel eigenaars is dat zelden haalbaar.
De Wet verbetering functioneren VvE's (sinds 1 januari 2018) regelde het reservefonds en het lenen, niet het digitaal vergaderen. De tijdelijke coronaregeling voor volledig digitale vergaderingen verviel begin 2023; sindsdien heeft een volledig digitale ALV geen wettelijke basis. Het modelreglement 2017 staat wel elektronisch stemmen toe via een middel dat de vergadering heeft gekozen, ook vooraf vanaf de dertigste dag.
Op 1 januari 2027 treedt de Wet digitale algemene vergadering privaatrechtelijke rechtspersonen in werking (Stb. 2026, 161 en 259). Artikel 5:127 BW krijgt dan nieuwe leden:
- wie de vergadering bijeenroept, mag bepalen dat zij ook of uitsluitend digitaal toegankelijk is;
- deelnemers moeten identificeerbaar zijn, direct kunnen stemmen en via beeld en geluid kunnen volgen en meepraten;
- eigenaars met samen een vierde van de stemmen kunnen tot zeven dagen na de oproeping eisen dat de vergadering ook fysiek toegankelijk is;
- het reglement kan vooraf elektronisch uitgebrachte stemmen, vanaf de dertigste dag, gelijkstellen.
Tot een jaar na de inwerkingtreding mag de VvE nog volgens de oude regels vergaderen.
Welke rol spelen het meerjarenonderhoudsplan en het reservefonds?
Elke VvE houdt een reservefonds aan (art. 5:126 BW). Bij woongebouwen is de jaarlijkse reservering minimaal het bedrag uit een door de ALV vastgesteld onderhoudsplan dat hoogstens vijf jaar oud is en minstens tien jaar vooruitkijkt, of minimaal 0,5% van de herbouwwaarde. Het geld staat op een aparte rekening van de VvE.
Het MJOP beïnvloedt ook de besluitvorming. Onder het modelreglement 2017 valt een uitgave uit het reservefonds of een nieuwe installatie die al in het vastgestelde MJOP staat niet onder die zware categorieën; de drempel voor verplichtingen boven € 5.000 kan wel gelden. Onder het model van 2006 geldt de zware procedure voor elke uitgave uit het reservefonds. Verduurzaming tijdig in het MJOP opnemen maakt latere besluiten dus eenvoudiger. Het wetsvoorstel versnelling verduurzaming en onderhoud VvE's wil het MJOP minimaal dertig jaar laten beslaan, met aandacht voor verduurzaming; dat is nog een voorstel.
Welk besluit is nodig om als VvE geld te lenen?
De VvE mag een geldlening aangaan, tenzij het reglement dat uitdrukkelijk uitsluit (art. 5:126 lid 4 BW). De vereiste meerderheid volgt uit het reglement. Het model van 2017 vraagt twee derde van de uitgebrachte stemmen met een quorum van twee derde, en het besluit noemt het doel van de lening. Oudere modellen regelen lenen niet apart, maar via de drempel voor uitgaven of verplichtingen geldt ook daar meestal een gekwalificeerde meerderheid.
Iedere eigenaar is voor zijn aandeel aansprakelijk; bij verkoop is de verkoper bevrijd voor zover de schuld is vermeld in de verklaring van het bestuur aan de koper (art. 5:113 lid 5 en 5:122 lid 5 BW). Financiers kunnen strengere eisen stellen: het Nationaal Warmtefonds vraagt voor de VvE Energiebespaarlening bij VvE's met acht of meer appartementen altijd minimaal twee derde opkomst en ten minste twee derde van de aanwezigen vóór. Zie Warmtefonds VvE-lening.
Voorkeursbesluit of investeringsbesluit: wat is het verschil?
De wet kent deze termen niet, maar veel trajecten werken met twee besluitmomenten. Een voorkeursbesluit legt de richting vast: welk scenario wordt uitgewerkt, met een mandaat en budget voor advies en offertes. Het investeringsbesluit bindt de VvE aan uitvoering en financiering. SVn noemt als inhoud: de totale investeringskosten, de financiering, de vertaling naar VvE-bijdrage en woonlasten, de voorgestelde uitvoerder en het mandaat om de financieringsofferte te tekenen.
Ook een voorkeursbesluit is een besluit: gaat het gepaard met uitgaven boven de drempel, dan kan al de zware procedure gelden. Peil het draagvlak vóór de besluitvormende ALV; zie draagvlak peilen in de VvE.
Binnen welke termijn kan een besluit worden aangevochten?
Een besluit dat inhoudelijk in strijd is met wet of statuten, is nietig (art. 2:14 BW). Fouten in de totstandkoming, zoals een te korte oproeping of een gemist quorum, en strijd met de redelijkheid en billijkheid of met een reglement maken een besluit vernietigbaar (art. 2:15 BW). De kantonrechter beslist, op verzoek ingediend binnen een maand na de dag waarop de verzoeker van het besluit kennisnam of kon nemen (art. 5:130 BW), en kan het besluit intussen schorsen. Voor een aktewijziging met vier vijfde van de stemmen geldt drie maanden (art. 5:140b BW); zie splitsingsakte wijzigen.
Financiers wachten deze termijn af; SVn rekent met een maand na de datum van de notulen. Verstuur de notulen dus snel en vermeld tot wanneer bezwaar mogelijk is.
Hoe neemt de VvE een rechtsgeldig besluit?
- Agenda met besluittekst. Zet het voorstel woordelijk op de agenda, met begroting, financiering en gevolgen voor de bijdrage per appartement en het MJOP. Volgens het model van 2017 kan over een niet-geagendeerd voorstel alleen worden besloten als alle stemgerechtigden instemmen.
- Termijn. Houd de oproepingstermijn van het reglement aan; voor een aktewijziging geldt wettelijk minimaal vijftien dagen.
- Quorum en volmachten. Laat de presentielijst tekenen, controleer volmachten en stel het quorum vast vóór de stemming.
- Stemmen tellen. Tel stemmen volgens de akte, niet personen. Blanco stemmen en onthoudingen gelden in de modellen van 2006 en 2017 niet als uitgebrachte stem. Het oordeel van de voorzitter over de uitslag is beslissend; wordt het direct betwist, dan kan een nieuwe stemming volgen (art. 2:13 BW).
- Notulen. Leg de letterlijke besluittekst, de aanwezige en vertegenwoordigde stemmen en de uitslag vast. Het model van 2017 schrijft verzending binnen twee weken voor.
In de tijdlijn van de VvE Regietool staan het ALV-besluit, de notulen en de bezwaartermijn als aparte stappen, met de controlepunten die financiers vragen, zoals een rechtsgeldig besluit en vastgestelde notulen. Zo ziet iedere betrokkene per VvE wanneer een besluit vaststaat en de volgende stap kan beginnen.
Veelgestelde vragen
Welke meerderheid is nodig voor een ALV-besluit over verduurzaming?
Dat hangt af van het reglement in de splitsingsakte. De wet vraagt een volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen zonder quorum (art. 5:127 BW), maar de meeste modelreglementen vragen voor uitgaven buiten onderhoud, nieuwe installaties en grotere verplichtingen twee derde (modellen 1992, 2006 en 2017) of drie vierde (1973 en 1983) van de uitgebrachte stemmen, in een vergadering waarin twee derde van alle stemmen aanwezig of vertegenwoordigd is.
Wat gebeurt er als het quorum op de ALV niet wordt gehaald?
Dan kan in die vergadering geen geldig besluit worden genomen. De modelreglementen schrijven een tweede vergadering voor, meestal binnen twee tot zes weken (model 2017: tussen vijftien dagen en zes weken). In de oproeping staat dat het een tweede vergadering is. Daar geldt geen quorum, maar in de regel wel de vereiste meerderheid van de uitgebrachte stemmen.
Mag een VvE volledig digitaal vergaderen?
Tot en met 2026 heeft een volledig digitale ALV geen wettelijke basis, omdat de tijdelijke coronaregeling begin 2023 verviel. Vanaf 1 januari 2027 mag wie de vergadering bijeenroept bepalen dat zij ook of uitsluitend digitaal toegankelijk is (nieuw art. 5:127 BW). Eigenaars met samen een vierde van de stemmen kunnen dan eisen dat de vergadering ook fysiek toegankelijk is.
Hoe lang kan een eigenaar een ALV-besluit aanvechten?
Een eigenaar kan de kantonrechter vragen een besluit van de VvE te vernietigen binnen een maand na de dag waarop hij van het besluit kennisnam of kon nemen (art. 5:130 BW). Voor een besluit tot wijziging van de splitsingsakte met vier vijfde van de stemmen geldt een termijn van drie maanden (art. 5:140b BW). Een besluit dat inhoudelijk in strijd is met wet of statuten is nietig; daarvoor geldt geen termijn.
Welk besluit is nodig om als VvE een lening af te sluiten?
De VvE mag lenen, tenzij het reglement dat uitdrukkelijk uitsluit (art. 5:126 lid 4 BW). De vereiste meerderheid volgt uit het reglement: het modelreglement 2017 vraagt twee derde van de uitgebrachte stemmen met een quorum van twee derde, en in oudere modellen geldt via de drempel voor uitgaven meestal ook een gekwalificeerde meerderheid. Financiers zoals het Nationaal Warmtefonds kunnen aanvullende eisen stellen aan opkomst en meerderheid.
Bronnen
- Burgerlijk Wetboek Boek 5, titel 9 (o.a. art. 5:113, 5:124–5:130, 5:140b), wetten.overheid.nl (geraadpleegd oktober 2026)
- Burgerlijk Wetboek Boek 2 (o.a. art. 2:13–2:15 en 2:40), wetten.overheid.nl (geraadpleegd oktober 2026)
- Wet digitale algemene vergadering privaatrechtelijke rechtspersonen, Stb. 2026, 161, Officiële bekendmakingen (geraadpleegd oktober 2026)
- Inwerkingtredingsbesluit per 1 januari 2027, Stb. 2026, 259, Officiële bekendmakingen (geraadpleegd oktober 2026)
- Wet verbetering functioneren verenigingen van eigenaars, Stb. 2017, 241, Officiële bekendmakingen (geraadpleegd oktober 2026)
- Teksten modelreglementen 1973, 1983, 1992, 2006 en 2017, Nederland VvE (geraadpleegd oktober 2026)
- Wetsvoorstel versnelling verduurzaming en onderhoud verenigingen van eigenaars, met memorie van toelichting, Ministerie van BZK en Ministerie van JenV (geraadpleegd oktober 2026)
- Stappenplan (achterstallig) onderhoud en/of verduurzaming VvE's, SVn (geraadpleegd oktober 2026)
- Stap voor stap: VvE Energiebespaarlening voor VvE's met 8 of meer appartementen, Nationaal Warmtefonds (geraadpleegd oktober 2026)
Dit artikel geeft algemene informatie en is geen juridisch of financieel advies. Kijk voor de situatie van een specifieke VvE altijd naar de eigen splitsingsakte en het reglement, en schakel bij twijfel over de vereiste meerderheid of de procedure een notaris of jurist in.
Overzicht over al jullie VvE's?
Bij meerdere VvE's tegelijk is het lastig bij te houden welk besluit waar is genomen en wanneer de bezwaartermijn afloopt. In een online demo laten we zien hoe de VvE Regietool dit per VvE in beeld brengt. Vrijblijvend.