1. VvE Regietool
  2. Kennisbank
  3. Gemengde VvE: corporatie en huurders
Kennisbank · Gemengde VvE

Verduurzamen in een gemengde VvE: hoe werken corporatie, eigenaren en huurders samen?

In een gemengde VvE besluiten alle appartementseigenaren, ook de woningcorporatie, in de ALV over de verduurzaming van het gebouw. Voor haar eigen huurwoningen moet de corporatie daarnaast een redelijk renovatievoorstel aan haar huurders doen. Gaat de renovatie over tien of meer woningen die een bouwkundige eenheid vormen, dan wordt dat voorstel vermoed redelijk te zijn als 70% of meer van de huurders instemt; beide sporen moeten dus in één planning passen.

Bijgewerkt op 7 oktober 2026 · Leestijd ongeveer 8 minuten

Welke regels gelden er in een gemengde VvE?

In een gemengde VvE is een deel van de appartementen van eigenaar-bewoners en een deel van een verhuurder, zoals een woningcorporatie. Bij verduurzaming lopen daar twee sporen naast elkaar. Het appartementsrecht (Boek 5 BW) regelt hoe de eigenaren samen over het gebouw besluiten; het huurrecht (Boek 7 BW) regelt wat de corporatie met haar huurders moet afspreken. Volgens Aedes moet een redelijk voorstel aan huurders passen binnen de besluitvorming van de VvE.

Hoeveel invloed heeft de corporatie in de ALV?

De corporatie is gewoon lid van de VvE. Haar stemgewicht volgt uit de splitsingsakte en het reglement, in de regel op basis van het aantal appartementsrechten. Besluiten worden genomen met volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen, tenzij de statuten iets anders bepalen (art. 5:127 BW). Voor verduurzaming eist het reglement vaak een gekwalificeerde meerderheid; Aedes noemt 2/3 of 3/4, afhankelijk van de akte. Een wijziging van de splitsingsakte vraagt wettelijk ten minste vier vijfde van alle stemmen (art. 5:139 BW).

Met een meerderheid kan de corporatie een besluit in theorie alleen dragen. Volgens Aedes zijn corporaties daar niet snel toe geneigd: iedere eigenaar moet de verduurzaming kunnen betalen, en volgens Aedes stellen financiers soms een verhoogde meerderheid onder de particuliere eigenaren als voorwaarde. Vraag de financier vooraf welke eisen gelden. Een eigenaar die het niet eens is met een besluit, kan binnen een maand de kantonrechter vragen het te vernietigen (art. 5:130 BW).

Waarin verschillen de belangen van corporatie en particuliere eigenaren?

Corporaties hebben in de Nationale Prestatieafspraken toegezegd woningen met een E-, F- of G-label uiterlijk in 2028 uit te faseren; voor woningen in een VvE geldt dat onder voorbehoud van instemming van de VvE. Volgens Aedes zit ruim 10% van de sociale huurwoningen met zo'n label in een VvE. Particuliere eigenaren betalen hun deel zelf of via een lening van de VvE (zie de Warmtefonds-lening voor VvE's), zijn soms van plan te verhuizen of zien op tegen de overlast. Ook loopt de investeringsbeslissing van de corporatie niet vanzelf gelijk met de vergadercyclus van de VvE.

Moeten huurders instemmen met de verduurzaming?

Dringende werkzaamheden moet een huurder gedogen (art. 7:220 lid 1 BW). Voor renovatie, die volgens de Hoge Raad anders dan onderhoud het woongenot verhoogt, moet de verhuurder een schriftelijk en redelijk voorstel doen (lid 2). Volgens Aedes vallen energiebesparende maatregelen doorgaans onder renovatie.

Gaat de renovatie over tien of meer woningen of bedrijfsruimten die een bouwkundige eenheid vormen, dan wordt het voorstel vermoed redelijk te zijn als 70% of meer van de huurders instemt (lid 3). Een huurder die niet instemt, kan binnen acht weken na de schriftelijke kennisgeving dat die 70% is gehaald de rechter laten oordelen. Laat hij die termijn verlopen, dan moet hij de renovatie gedogen.

In een gemengde VvE tellen voor deze regel alleen huurders mee, geen eigenaar-bewoners. Een appartementengebouw is meestal een bouwkundige eenheid, maar de wet en de parlementaire geschiedenis zeggen niet uitdrukkelijk hoe de regel werkt als er ook eigenaar-bewoners of andere verhuurders in het gebouw zitten (Van der Vleuten, 2018). Verhuurt de corporatie maar enkele woningen in het gebouw, reken dan niet zonder meer op het vermoeden van redelijkheid en laat dit juridisch toetsen.

Alleen de verhuurder kan deze regeling inzetten, niet de VvE. Een VvE-besluit verplicht de corporatie wel om mee te werken, ook als haar huurders dat niet doen. Van der Vleuten adviseert daarom de instemming van huurders te regelen voordat de ALV definitief besluit; de Aedes-toolbox noemt als go/no-go-moment het ALV-besluit samen met 70% instemming van de huurders. Een wetsvoorstel dat de instemming bij complexgewijze verduurzaming wil vereenvoudigen, is volgens de wetgevingskalender nog in voorbereiding en geldt dus niet.

Mag de huur omhoog na verduurzaming?

Na een woningverbetering mag de huur omhoog met een bedrag dat in redelijke verhouding staat tot de kosten, in de sociale en middenhuur tot het maximum volgens het woningwaarderingsstelsel (art. 7:255 BW). Bij onenigheid kan ieder van beiden binnen drie maanden na afronding van het werk de Huurcommissie inschakelen. Volgens Aedes is in de Nationale Prestatieafspraken bovendien afgesproken dat corporaties geen extra huurverhoging vragen als zij de woning van een zittende huurder isoleren, en dat de huurverhoging na andere verduurzaming niet hoger is dan de besparing op de energierekening. Check welke afspraken de corporatie lokaal heeft gemaakt.

De energieprestatievergoeding (EPV) is een apart regime: een schriftelijk overeengekomen vergoeding voor een door de verhuurder gegarandeerde energieprestatie, die voortkomt uit energiebesparende en energieleverende voorzieningen samen (art. 7:237 lid 4 BW). Zij is alleen mogelijk bij zeer energiezuinige woningen met voldoende eigen opwek, zoals zonnepanelen. Het kabinet wil de maximale EPV-tarieven per 1 januari 2027 verlagen; dat voorstel lag tot 16 augustus 2026 in consultatie.

Hoe betrekt de corporatie de huurdersorganisatie?

Volgens de Wet op het overleg huurders verhuurder informeert de corporatie de huurdersorganisatie en de betrokken bewonerscommissie uit zichzelf en schriftelijk over voornemens rond onderhoud, voorzieningen en renovatie, met de redenen en de gevolgen voor huurders (art. 3 en 4). Zij voert zo'n voornemen pas uit nadat die partijen ten minste zes weken de gelegenheid hebben gehad om te overleggen en schriftelijk te adviseren; volgt zij het advies niet, dan legt zij binnen veertien dagen schriftelijk uit waarom (art. 5). Een bewonerscommissie in de zin van de wet hoort bij een wooncomplex van ten minste 25 woongelegenheden. Geschillen kunnen naar de Huurcommissie of de kantonrechter.

Wat als huurders tijdelijk moeten verhuizen?

Is verhuizing door de renovatie nodig, dan draagt de verhuurder bij in de verhuis- en inrichtingskosten (art. 7:220 lid 5 BW). Het minimumbedrag is € 7.926 voor huurders van een zelfstandige woning die vanaf 28 februari 2026 verhuizen; bij heen en terug naar een wisselwoning wordt het één keer betaald. Bij een redelijke en passende, volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning bestaat geen recht op die minimumbijdrage, maar moet de verhuurder andere kosten van het tijdelijke verblijf en de terugkeer in beginsel wel vergoeden (Hoge Raad, 1 april 2022). Voor overlast bij werk in bewoonde staat bestaat geen wettelijke minimumvergoeding; volgens de Hoge Raad hoort een vergoeding voor overlast en schade wel in het renovatievoorstel thuis.

Welke informatie hebben huurders nodig?

Volgens de Woonbond beschrijft een goed voorstel welke verbeteringen er komen, wanneer en hoe lang er gewerkt wordt, welke overlast te verwachten is, hoe schade wordt afgehandeld, wat de nazorg is en welke huurverhoging eventueel volgt. Leg in een gemengde VvE ook uit dat de VvE over het gebouw beslist en de corporatie over het huurcontract. Regels uit het VvE-reglement over gebruik, beheer en onderhoud gelden overigens ook voor huurders (art. 5:120 lid 2 BW).

Over het moment van informeren zegt Aedes: vroeg informeren voorkomt dat huurders het eerst via de buren horen, maar geeft onrust als de eigenaren het plan afwijzen. Spreek met het VvE-bestuur af wie wanneer welke boodschap brengt.

Hoe verdelen VvE-bestuur en corporatie de taken?

OnderwerpWie besluit of regeltLet op
Gemeenschappelijke gedeelten, zoals gevel, dak en collectieve installatiesALV van de VvEMeerderheid volgens het reglement
Privégedeelten van de huurwoningenCorporatie als eigenaarRenovatievoorstel aan de huurders (art. 7:220 BW)
Kostenverdeling binnen de VvEVolgens de splitsingsakte en het reglementEen blijvend andere verdeling vraagt een wijziging van het reglement (art. 5:113 en 5:139 BW)
HuurverhogingCorporatieArt. 7:255 BW en prestatieafspraken
Overleg met huurdersCorporatie met huurdersorganisatie of bewonerscommissieTen minste zes weken voor overleg en advies
Subsidie en financieringVvE, voor de SAH eventueel de gemeente namens de VvESVVE, SAH, VvE-lening Warmtefonds

Leg ook vast wie de procesbegeleiding betaalt, hoe de interne goedkeuring van de corporatie aansluit op de ALV-data en wie het aanspreekpunt voor huurders is. De SVVE staat open voor gemengde VvE's; voor een aansluiting op een warmtenet gebruikt een gemengde VvE de SAH (zie subsidies voor verduurzaming van een VvE en een VvE aansluiten op een warmtenet). Hoe het besluit zelf geldig tot stand komt, staat in het ALV-besluit over verduurzaming. Zie ook de pagina voor woningcorporaties.

Zo helpt de VvE Regietool

Voor een gemengde VvE zet de VvE Regietool het traject van de VvE en dat van de corporatie in één tijdlijn: de voorbereiding en het besluit in de ALV naast het renovatievoorstel aan de huurders, het overleg met de huurdersorganisatie en de interne goedkeuring van de corporatie. Zo zien bestuur, corporatie en procesbegeleider welke stap op welke partij wacht.

Veelgestelde vragen

Telt de stem van de corporatie mee voor de 70%-regel?

Nee. De 70%-regel uit artikel 7:220 lid 3 BW gaat over de huurders die instemmen met het renovatievoorstel van hun verhuurder. De stem van de corporatie in de ALV is een apart besluit binnen de VvE. Voor verduurzaming in een gemengde VvE zijn dus twee dingen nodig: een geldig besluit van de VvE en een renovatievoorstel dat de huurders aanvaarden of dat de rechter redelijk vindt.

Geldt de 70%-regel als de corporatie maar een paar woningen in het gebouw verhuurt?

Dat is niet zeker. De wet vereist een renovatie van tien of meer woningen of bedrijfsruimten die een bouwkundige eenheid vormen, maar zegt niet uitdrukkelijk hoe dat werkt in een gebouw met ook eigenaar-bewoners of andere verhuurders. Reken bij een klein aantal huurwoningen niet zonder meer op het vermoeden van redelijkheid en laat het juridisch toetsen. Zonder dat vermoeden beoordeelt de rechter per huurder die weigert of het voorstel redelijk is.

Kan de VvE huurders verplichten om mee te werken aan verduurzaming?

Niet rechtstreeks. Alleen de verhuurder kan op grond van artikel 7:220 BW een renovatievoorstel aan zijn huurders doen. Wel gelden voorschriften uit het VvE-reglement over gebruik, beheer en onderhoud ook voor huurders (art. 5:120 lid 2 BW). Heeft de VvE besloten tot werkzaamheden, dan moet de corporatie als eigenaar meewerken en zelf zorgen voor de medewerking van haar huurders.

Mag de corporatie de huur verhogen na isolatie in een gemengde VvE?

De wet staat een huurverhoging na woningverbetering toe die in redelijke verhouding staat tot de kosten, in de sociale en middenhuur tot het maximum van het woningwaarderingsstelsel (art. 7:255 BW). In de Nationale Prestatieafspraken is volgens Aedes afgesproken dat corporaties geen extra huurverhoging vragen als zij de woning van een zittende huurder isoleren. Bij geschil over de hoogte kan de Huurcommissie binnen drie maanden na afronding worden ingeschakeld.

Heeft een huurder recht op een verhuiskostenvergoeding bij verduurzaming?

Alleen als verhuizing door de renovatie nodig is (art. 7:220 lid 5 BW). Het minimumbedrag is € 7.926 voor huurders van een zelfstandige woning die vanaf 28 februari 2026 verhuizen, en bij heen en terug naar een wisselwoning wordt het één keer betaald. Bij een redelijke en passende, volledig ingerichte wisselwoning bestaat volgens de Hoge Raad geen recht op de minimumbijdrage, maar moet de verhuurder andere kosten in beginsel wel vergoeden.

Bronnen

Dit artikel geeft algemene informatie en is geen juridisch of financieel advies. Kijk voor de situatie van een specifieke VvE altijd naar de eigen splitsingsakte en het reglement, naar de huurovereenkomsten en de afspraken van de corporatie met haar huurdersorganisatie, en schakel zo nodig een notaris, jurist of adviseur in.

Overzicht over al jullie VvE's?

In een gemengde VvE lopen het besluit van de eigenaren en de instemming van huurders naast elkaar. In een online demo laten we zien hoe de VvE Regietool dit per VvE in beeld brengt. Vrijblijvend.

Vraag een online demo aan Meer uit de kennisbank